据统计寰宇建于 2000 年前的家庭户住房hongkongdoll videos，也即是房龄 20 年前一共约 1600 万户。
寰宇平均占比为 35%，而这个数字到了上海，转瞬就来到 50.38%，位居寰宇第一。
是以不虞外，提到上海的老屋子，咱们脑海里最多泄漏的应该是这个样式：内里没什么绿化，外在亦然破破旧旧的样式。
图源：真叫卢俊
自然也有顶级的老屋子。
比如坐落在梧桐树下上海的老洋房，本年 4 月静安巨鹿路一套花坛老洋房就卖出了总价 3.1 个亿，单价超 100 万 / 平的天花板价钱。
那么除此除外，上海还有莫得存在一定年份，也不是天价老洋房，顺应泛泛东谈主又居住体验还可以的老屋子呢？
户外勾引谜底是：确定。
即是你很难思象，在上海一个房龄超 20 年的屋子，很稀有的作念到大面积开窗基础上，立面可以领有这样大理石般雕刻的质感，环绕建筑旁侧，边际园林几把点缀的座椅，又创造出度假的氛围。
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以及，当你排闼而入，招待你的如故这样一个宽敞亮堂的大堂。
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按理说这些都是老屋子里最丢丑到的生存画面，一度也让我以为向上不少市面上的商品房，但这还仅仅最微不及谈的地点，既然作念到这样的品性，这些老屋子如今的二手房价发扬又是若何？
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都是老屋子，为什么他们不一样？
许多时候咱们会以为老屋子住起来很难有忻悦狂妄的嗅觉，大约会有两个原因：
第一，受地块面积、容积率等适度，实在莫得社区的办法，典型的即是上海市区的老破小；
第二，即使讨论上，也难以给到好的野心情念，让地块更顺应居住。
基于此印象中的老少区生存一直都是忐忑阻滞，而最近我去古北、闵行看了几个最早一批的外售房，也才感受到老屋子的野心情念能有多超前。
最典型的即是位于闵行金虹桥的名都城，这个建于 1997-1999 年的涉外老少区，如实领有令东谈主钦慕的地块主见，约 13 万方的占大地积、1.4 的容积率 ... 单这几个数字就能吊打些许老少区
更垂危的是，当作上海首个涉外居住外洋社区，迷惑商自己亦然外资房企，是以从一运转亦然邀请欧洲驰名野心师，以外洋社区的办法在讨论。
先来看下他的建筑布局：
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领先濒临 1.8 的容积率也很克制的莫得作念周全别墅，而是吸收 8-18 层电梯蝶楼和独栋别墅，况兼布局上，还很有风格的通过围合式排布使得景不雅价值最大化，这长短常清贫的，也让一个近 30 年的老少区，能领有社区感。
是以咱们看到，通过这样的"包裹"，里面营造出特殊霸气的景不雅效能。
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最大的中枢组团，全体绿化率高达 67%，也即是说每一户站在我方的阳台，都可以享受到最大面积的景不雅视线，完全是长在公园里的小区。
而且仔细看，还比拟清贫的是，悉数的配套都和景不雅特殊妥洽的融在全部，会所和露天泳池的位置，位于小区的中枢可是毫无违和感。
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其他生存场景亦然如斯，立体环绕式的露天音乐广场，领域有一滑庞大的绿植围合。
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儿童区除了文娱次序除外，会有几张座椅便捷护理的大东谈主休憩与交谈。
一些小区在与谈路衔接的地点，会合适谢却红线，这还是是品性较好的小区智商有的讨论理念。但这里，这亦然我第一次见到这样的法度，需要站到马路对面智商强迫拍下一半的大门，是如斯亏损。
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而绕到大门的另一侧，如故一整块庞杂竣工的草坪当作领域，拿来踢足球都绰绰多余了，但这里不外是领域绿化的设置。
更垂危的是因为这样的远隔，你在小区实在听不见任何外部行东谈主和车辆的杂音，特殊宁静。
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而穿过大门后，又是模纹花坛的形式，基本上从进口运转即是属于东谈主行的空间了，把绿化都还给了业主。
是以什么是外西化的生存？不是摆几个欧式雕饰就叫外西化，而是简直哄骗外洋建筑的讨论体系从而创造出更好的生存，而这样的理念渗入了小区每一处的细节。
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会所也不是简便的会所，而是以俱乐部的形式，包含健身俱乐部（高尔夫）、韩亚皮肤处分中心、以及始于 1964 年法国的品酒汇这样外西化的配套。
而这如故只存在于 1997 苍老屋子的会所，如今又有些许商品房会所能达到这样的能级，都是野心之初就前置化敲定好外西化生存的办法，也才有了如今第一代涉外居住外洋社区。
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自然最实质的，老屋子还得是舍得参加老本。
有了先寰宇块的上风，有了外西化的野心情念，咱们说老屋子之是以能够给到居住品性感，后期舍不舍得参加老本，这才是要道。
比如位于古北的爱都公寓，当作 1995 年的老屋子，爱都公寓占大地积仅 1.5 万方，不到名都城的十分之一，略略不好路面通行即是可怜级别。
早在 20 多年前爱都公寓就提倡了东谈主车分流的办法，而且不管是在车行进口如故里面社区的处理上，并莫得处理成多数绿化，反而是全体抬盛大地之后，又全部吸收密集的小砖铺设，将更多面积留给通行。
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砖块更小意味路面可以更好通行也不易压裂变形，但背后即是成倍的参加。
包括仔细看相近配电房迷惑间的处理，亦然繁复斑纹雕刻当作澌灭。 但这如故仅仅开场，我在上海住过 2 次房龄 30 年的老破小，别说大堂了，楼梯间能作念到干净整洁已属不易，是以最最轰动的如故爱都公寓小区的大堂。
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入户是用红褐色整石头切割的门头，铺装和绿化之间因为举高用了欧式雕花的雕栏当作分隔。
而排闼之后，忽然就目下一亮，不仅是给到竣工孤立的大堂区域，诚然全体面积不算太大，但该有的功能区都有，两侧是沙发座椅用莅临时相易休息，入户前有一个欧式宫殿的门道增多典礼感，以及遍地可见的细腻与精细，每一个瓷器摆件、一个灯具都是全心挑选，不起眼的边际还藏了一样貌貌镜，镜框和玻璃桌面亦然铁艺雕花，我以致以为走进了哪个豪宅小区。
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与此同期，这亦然我见过老屋子里最最干净的电梯大堂了，除了电梯外围两侧作念了墙面澌灭给到典礼感，点缀的水晶灯，水表电箱也都被很好的包裹起来。
这样整洁的电梯大堂每天回家神气都是愉悦，更难能认简直是，谛视的一又友应该有钟情到，为什么住在老屋子室内很难有好的采光透风，实质上即是因为老屋子开窗很小，但在这个老少区，我却看到如今许多商品房都难以已毕的窗墙比，立面大面积的开窗，有曲线也有折线，包括一些转角区域亦然如斯。
这样作念的自制即是体目前室内居住上，让客厅和卧室能有落地窗明媚的同期，就连消防通谈亦然全采光视角，爬楼梯的时候不会显得压抑阴森。
从立面到铺装到入户大堂，这样近乎颗粒度的参加，些许豪宅都得甘居东谈主后。
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而老少区能经久弥新，也能通过好的校正和物业珍贵。
如若你说好野心以及高老本参加，这种老屋子都需要多数前置条目智商已毕，对于还是成型的老少区，还有莫得翻盘的契机呢？
自然，而且如故全都的逆助长。
第一种，最广阔的城市更新。
对于这个办法行家比拟练习的应该即是"秀丽家园"工程了。收敛 2023 年年底上海已扩充老旧小区校正超 1300 万平方米，投资约 57 亿元，令 329 个老少区欢快新颜，受益住户达到 16 万户，而雷同这样的民生工程校正下到底能有多大效能
看一个案例就可以：
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徐汇凌云街谈 417 街坊，与一般小区单点局部改进不同，这里的更新方式是成片式更新。
悉数这个词凌云街谈一个街区就住了上万东谈主，七个小区、三个居委会，而社区类型也有动迁安置房、公租房等多种形式。
濒临如斯复杂的居住环境，也曾凌云街谈的老破小，和咱们印象中的老屋子一样，过谈一定是散乱和拥堵的。
是以凌云街谈有了一个听起来特殊斗胆的思法，叫作念：拆掉围墙。
况兼还因地制宜实行了：
通过不同围墙的处理方式，不仅将住宅和街谈离隔，也让小区里面空间和外界很好的会通在全部。
与此同期也有了更多大面积大众空间创造的可能。
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就连泊车位，也因为捣毁围墙后谈路的扩宽 ，新增约 100 个泊车位。
成片式更新对凌云街区的变嫌是肉眼可见的。
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相似位于位于徐汇的康乐小区，是一个房龄超 30 年的老少区，门头从原来的池塘干涸池壁残败酿成如今的假山置景绿植环绕，还是碾压些许老破小了。
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而走进小区，悉数的墙体都作念了改进，以及每户进口的地点也都有红砖的房檐当作遮挡。
是不是有点别墅小洋房的嗅觉了？
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即使是里面的楼谈空间，蓝本拥堵散乱的样式，墙体再行刷新成防霉腻子及新刷内墙涂料，楼谈大地也铺贴防滑地砖，楼谈内各式散乱管线归槽，还增多了木扶手，老屋子也能因为校正稳妥而焕然更生。
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而除了更新除外，还有一种更长情的随同：有物业劳动的老屋子。
诸君有去过七宝的万科城市花坛么？
前段本领我又去了一次，这个包含 15 个区的大盘名目，30 年曩昔了，依然是井井有序的样式。
不仅因为当初围合式的排布，给社区自然地创造了许多泊车位，各式微型的电瓶车被很好归置在车棚，且都作念了充电迷惑，更让我观点到了物业劳动对于一个小区的规律和整洁有何等垂危。
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虽说是 1994 年委用的小区，但遍地可见打扫卫生的大姨，他们会开着清洁车每栋楼挨个打扫，还频频时还能碰见小区保安 24 小时张望。
包括行家比拟练习的万科在城市花坛布局的底商，也都是迷惑商负责招商。
这些动作让这个领有物业的老少区， 历程岁月浸礼后仍然能欢快出经久弥新的光彩。
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如何样， 看到这里诸君是不是有点嗟叹？
与咱们缅想里老旧、残败的老屋子不一样，为什么这些老屋子可以领有如斯的品性？
从类型上看， 他们有的是外售房，有的是城市更新后的老破小，还有的是万科这样迷惑商早期的老破小居品，但实质上居品类型不垂危，垂危的是咱们可以看到这些老屋子背后，在抒发什么样的居品不雅。
体目前房价上，有的卖出了更多成交，有的卖出了更高的价钱。
立面材质卤莽会跟着本领荏苒而褪去色泽，澌灭作风也可能因为时间变迁而略显过期，但一个自己就领有好品性的小区。
数据来自兔博士和链家，仅供参考
牢记我在离开名都城的时候，那天是下雨天，是以小区的东谈主未几，但我在一个小区里面的谈路，尽然看到了大片昌盛的法国梧桐树，周围车辆整皆泊岸，谈路一侧也预留了东谈主行通谈，一位老东谈主在打着伞牵着小狗，这些老屋子们，反而因为岁月千里淀出独有的韵味。
图源：真叫卢俊
每个社区都会有成为老屋子的那天，但但愿以后能看到更多的屋子， 是和东谈主一样，可以优雅的老去。
本文来自微信公众号"真叫卢俊"hongkongdoll videos，作家：Moon，36 氪经授权发布。